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◇계약체결 시 유의사항.

먼저 주택임대차 계약을 할 때는 당사자를 확인하는 것이 필수다. 부동산 등기부를 통해 계약자가 소유자와 일치하는지 알 수 있다.

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 임대인이 소유자인지를 확인하고 권리관계를 파악해야 한다. 즉 선순위 저당이나 가압류. 가처분, 가등기 등이 있는지 확인해야 한다.

행정안전부에 전화를 걸면(국번 없이 1382) 당사자가 가지고 온 주민등록증이 위조된 것은 아닌지를 확인할 수 있다.

만약 소유자는 남편인데 부인이 계약자로 나왔으면 본인에게 임대 의사 여부를 직접 전화를 걸어 확실하게 해 둔다. 또 소유자 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 위임장에 찍힌 도장이 첨부된 인감증명서를 받아둬야 한다.

부인이 아니라 자녀가 나왔다면 대리인은 행위능력자일 것을 요하지 않으므로 세입자의 입장에서는 문제가 없다.

다만 이런 경우 임대인(본인) 에게 전화를 걸어 임대의사와 임대대리권을 줬는지 확인하고 본인의 통장으로 송금하면 대리행위로 인해 발생하는 문제를 미연에 막을 수 있다.

그 다음은 등기부를 보면 소유권자와 저당금액 등을 알 수 있다. 저당금액이 집값의 30% 이하이면 안전하지만 그 이상이면 전세보증금을 다 받지 못하는 경우도 생긴다.

집이 경매에 들어가면 시세의 70~80%에 낙찰되기 때문이다(아파트는 시세*80%, 빌라는 시세*70%) 따라서 저당권으로 잡혀있는 금액과 보증금을 비교해 보고 계약 여부를 판단한다.

미리 물건을 확보하기 위해 체결하는 가계약과 계약의 차이점에 대해 궁금해 하는 사람도 많은데 법에서는 가계약도 계약의 일부분으로 본다. 따라서 가계약을 파기할 때도 계약과 똑같이 위약금을 물어야 한다.

◇계약분쟁 잘 알아봐야

계약금을 둘러싼 분쟁에 대해서도 알아 둘 필요가 있다. 계약금은 약속을 지키기 위한 최소한의 장치다.

보통 임대보증금의 10%를 내놓는다. 일단 계약을 체결한 뒤에는 하루가 지나지 않아도 파기하면 책임을 져야 한다. 일반적으로 계약금을 준 사람은 반환받을 수 없고 받은 사람은 계약금의 2배 수준의 금액을 줘야 한다.

그러나 이는 당연히 인정되는 것이 아니므로 계약서에 ‘계약금을 준 자가 계약을 위반하면 계약금을 포기하고 계약금을 받은 당사자가 계약을 위반하면 그 2배를 상대방에게 물어주고 계약을 해제할 수 있다’는 특약을 하지 않으면 실제 손해만을 청구할 수 있다.

그러므로 계약금을 해약금으로 한다는 문구를 달아두고 계약미이행시의 손해배상액으로 예정한다는 취지의 문구가 있으면 계약금을 둘러싼 시비는 있을 수 없다.

◇계약체결 후 유의사항

무엇보다도 중요한 것은 집 열쇠를 받는 즉시 동사무소에서 전입신고를 한 후 임대차계약서상에 확정일자를 받는 것이다.

확정일자를 받아 놓아야 나중에 보증금 분쟁이 생겨 집에 대하여 경매나 공매가 벌어지는 경우 배당절차에 참가하여 보증금을 회수 할수 있는 우선변제권을 가질 수 있다.

또 전입신고를 할 때 주민등록은 임차인 본인 뿐 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 유효하므로 임차인 본인이 사정상 주민등록 하지 못하는 경우 배우자 등 가족중 한사람이 주민등록하여 두도록 한다.

◇존속기간 중 유의사항

약정한 차임이나 또는 보증금이 임차주택에 대한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니할 때 (임차주택이나 그 대지의 가격상승과 하락, 금리의 상승과 하락, 주택의 공급량과 수요량의 변화, 금리의 변동, 임차주택의 사용방법이나 목적이 변경)당사자의 일방은 상대방에 대하여 차임 등의 증감을 청구 할수 있는다.

감액의 경우는 제한이 없으나 증액의 경우는 연5%의 제한이 따르고 임대차계약을 체결한 시점과 증액이 있은 이후에는 그때부터 1년이 지나야 증액청구가 가능하다.

단 증액의 경우 계약기간이 끝나거나, 계약존속기간 중이라도 당사자가 합의한 경우는 5%의 제한이 없다.

이러한 차임 등의 증감청구권은 임대차계약의 존속 중 당사자의 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구하는 경우에 적용되고 임대차계약이 종료되거나 임대차계약의 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.

계약할 때 당장 고려할 사항은 아니지만 임대차 기간이 끝나는 시기에도 주의해야 할 것이 적지 않다.

통상 계약이 완료되는 한 달 전에 집주인과 임차인이 별다른 말이 없으면 계약 기간이 자동 연장되는 것으로 본다.

이를 묵시적 갱신 내지 자동연장이라고 통상 부른다. 묵시적 갱신이 이루어 졌다면 계약기간이 지난 뒤 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 또 2년의 임대차기간에 묶이지만 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다.

전·월세 기간 중 집주인이 바뀌어도 임차인은 걱정할 필요가 있다. 계약이 그대로 이어지기 때문이다. 계약서를 다시 작성할 필요도 없다.

◇보증금반환문제

임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원`지방법원지원 또는 시`군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령에 의한 등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하며 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이사를 간다 하여도 그대로 유지된다.

계약기간이 만기임에도 임대보증금의 반환이 이뤄지지 않는다면 이 제도를 활용하기 바라며 실질적인 임대보증금의 반환은 경매신청 뒤 판결문에 의한 경매를 통해 배당절차에서 이뤄진다.

임차권등기명령제도의 활용상 유의할 점은 임차권등기명령에 의한 등기를 신청하고 등기부에 임차권등기명령에 의한 등기가 경료(신청 후 2`3주 걸림)된 뒤 이를 확인하고 이사해야 한다.