주택구매시 유의사항

흠, 오늘 빌라 매매계약을 했다. 뭐라고 할까. 웬지 무엇인가를 구매하려고 보면 시간을 들이고 공을 들이는데 그런 경우는 언제든지 살 수 있는 제품인 경우가 대부분이다. 하지만 집은 다르다. 내가 마음에 들어 이 것을 좀 더 알아보기 위해 뜸을 들이다 보면 다른 이가 계약을 먼저 하는 수도 있기에 말이다. 물론 내 경우엔 그런 경우가 다행이도 없었지만 이번에는 좋은 조건으로 나온 것 같아 망설임이 덜 했다. 더구나 주변의 부동산에 물어봤더니 시세보다 더욱 저렴하니 말이다. 결국 어제 집을 보고 오늘 다시 한 번 봤다가 덜컥? ㄱㅖ약서에 서명을 했다. 집을 산다는게 처음 있는 경우인데다가 부동산을 끼고 구매하지를 않았기에 걱정이 드는 건 사실이다. 빌라 분양사무소에서 했다고는 하지만 뭐 떳다방일지 누가 알랴. 작은 돈이 아니기에 더욱 말이다. 건축주는 이런 마음을 아는지 자신의 주민등록증에다가 건물의 소유주로 되어 있는 자기 딸의 주민등록증까지 보여준다. 전화까지 걸어 바꿔주는 오버까지. -.-;;
그러나 심사숙고하지 않을 수가 없고 조심스러워 하지 않을 수가 없는게 인지상정. 별 문제가 없다면 이제 2년간의 행촌동 시대를 마감하고 응암동 시대를 여는건가? 휴.. 이런 생각을 해 본다. 나도 결국 바깥으로 바깥으로 외곽지대로 나가게 되는 건가? 조금은 씁쓸하다.

전월세 계약시!

◇계약체결 시 유의사항.

먼저 주택임대차 계약을 할 때는 당사자를 확인하는 것이 필수다. 부동산 등기부를 통해 계약자가 소유자와 일치하는지 알 수 있다.

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 임대인이 소유자인지를 확인하고 권리관계를 파악해야 한다. 즉 선순위 저당이나 가압류. 가처분, 가등기 등이 있는지 확인해야 한다.

행정안전부에 전화를 걸면(국번 없이 1382) 당사자가 가지고 온 주민등록증이 위조된 것은 아닌지를 확인할 수 있다.

만약 소유자는 남편인데 부인이 계약자로 나왔으면 본인에게 임대 의사 여부를 직접 전화를 걸어 확실하게 해 둔다. 또 소유자 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 위임장에 찍힌 도장이 첨부된 인감증명서를 받아둬야 한다.

부인이 아니라 자녀가 나왔다면 대리인은 행위능력자일 것을 요하지 않으므로 세입자의 입장에서는 문제가 없다.

다만 이런 경우 임대인(본인) 에게 전화를 걸어 임대의사와 임대대리권을 줬는지 확인하고 본인의 통장으로 송금하면 대리행위로 인해 발생하는 문제를 미연에 막을 수 있다.

그 다음은 등기부를 보면 소유권자와 저당금액 등을 알 수 있다. 저당금액이 집값의 30% 이하이면 안전하지만 그 이상이면 전세보증금을 다 받지 못하는 경우도 생긴다.

집이 경매에 들어가면 시세의 70~80%에 낙찰되기 때문이다(아파트는 시세*80%, 빌라는 시세*70%) 따라서 저당권으로 잡혀있는 금액과 보증금을 비교해 보고 계약 여부를 판단한다.

미리 물건을 확보하기 위해 체결하는 가계약과 계약의 차이점에 대해 궁금해 하는 사람도 많은데 법에서는 가계약도 계약의 일부분으로 본다. 따라서 가계약을 파기할 때도 계약과 똑같이 위약금을 물어야 한다.

◇계약분쟁 잘 알아봐야

계약금을 둘러싼 분쟁에 대해서도 알아 둘 필요가 있다. 계약금은 약속을 지키기 위한 최소한의 장치다.

보통 임대보증금의 10%를 내놓는다. 일단 계약을 체결한 뒤에는 하루가 지나지 않아도 파기하면 책임을 져야 한다. 일반적으로 계약금을 준 사람은 반환받을 수 없고 받은 사람은 계약금의 2배 수준의 금액을 줘야 한다.

그러나 이는 당연히 인정되는 것이 아니므로 계약서에 ‘계약금을 준 자가 계약을 위반하면 계약금을 포기하고 계약금을 받은 당사자가 계약을 위반하면 그 2배를 상대방에게 물어주고 계약을 해제할 수 있다’는 특약을 하지 않으면 실제 손해만을 청구할 수 있다.

그러므로 계약금을 해약금으로 한다는 문구를 달아두고 계약미이행시의 손해배상액으로 예정한다는 취지의 문구가 있으면 계약금을 둘러싼 시비는 있을 수 없다.

◇계약체결 후 유의사항

무엇보다도 중요한 것은 집 열쇠를 받는 즉시 동사무소에서 전입신고를 한 후 임대차계약서상에 확정일자를 받는 것이다.

확정일자를 받아 놓아야 나중에 보증금 분쟁이 생겨 집에 대하여 경매나 공매가 벌어지는 경우 배당절차에 참가하여 보증금을 회수 할수 있는 우선변제권을 가질 수 있다.

또 전입신고를 할 때 주민등록은 임차인 본인 뿐 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 유효하므로 임차인 본인이 사정상 주민등록 하지 못하는 경우 배우자 등 가족중 한사람이 주민등록하여 두도록 한다.

◇존속기간 중 유의사항

약정한 차임이나 또는 보증금이 임차주택에 대한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니할 때 (임차주택이나 그 대지의 가격상승과 하락, 금리의 상승과 하락, 주택의 공급량과 수요량의 변화, 금리의 변동, 임차주택의 사용방법이나 목적이 변경)당사자의 일방은 상대방에 대하여 차임 등의 증감을 청구 할수 있는다.

감액의 경우는 제한이 없으나 증액의 경우는 연5%의 제한이 따르고 임대차계약을 체결한 시점과 증액이 있은 이후에는 그때부터 1년이 지나야 증액청구가 가능하다.

단 증액의 경우 계약기간이 끝나거나, 계약존속기간 중이라도 당사자가 합의한 경우는 5%의 제한이 없다.

이러한 차임 등의 증감청구권은 임대차계약의 존속 중 당사자의 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구하는 경우에 적용되고 임대차계약이 종료되거나 임대차계약의 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.

계약할 때 당장 고려할 사항은 아니지만 임대차 기간이 끝나는 시기에도 주의해야 할 것이 적지 않다.

통상 계약이 완료되는 한 달 전에 집주인과 임차인이 별다른 말이 없으면 계약 기간이 자동 연장되는 것으로 본다.

이를 묵시적 갱신 내지 자동연장이라고 통상 부른다. 묵시적 갱신이 이루어 졌다면 계약기간이 지난 뒤 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 또 2년의 임대차기간에 묶이지만 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다.

전·월세 기간 중 집주인이 바뀌어도 임차인은 걱정할 필요가 있다. 계약이 그대로 이어지기 때문이다. 계약서를 다시 작성할 필요도 없다.

◇보증금반환문제

임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원`지방법원지원 또는 시`군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령에 의한 등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하며 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이사를 간다 하여도 그대로 유지된다.

계약기간이 만기임에도 임대보증금의 반환이 이뤄지지 않는다면 이 제도를 활용하기 바라며 실질적인 임대보증금의 반환은 경매신청 뒤 판결문에 의한 경매를 통해 배당절차에서 이뤄진다.

임차권등기명령제도의 활용상 유의할 점은 임차권등기명령에 의한 등기를 신청하고 등기부에 임차권등기명령에 의한 등기가 경료(신청 후 2`3주 걸림)된 뒤 이를 확인하고 이사해야 한다.

신축빌라 구입시 주의사항

개별등기부 확인
사용승인만 되어 있고 등기가 되어 있지 않는 경우도 있으니 주의가 필요합니다.
개별호수(예, 102동 302호)로 개별등기가 되어 있는 것만 매매하세요.

대리권확인
소유자가 아닌 분양대행업자와 매매하는 경우도 주의가 필요합니다.
매매의 대리권(위임장,인감증명서 등)을 확인하시고 가능하면 소유자의 구좌로 입금하세요.

공부와 실제일치여부확인
등기부상 동호수와 실제건물의 동호수가 다른 경우도 있으니 주의하세요.
해당 동호수의 건축물대장 및 평면도를 발부받아 확인하시면 됩니다.

등기부와대장일치여부확인
몇개의 동을 한꺼번에 지어분양하는 경우에 건물의 위치가 등기부와 다르게 엉뚱한 곳에 있는 경우도 있습니다. 예컨데, 등기부상 101동은 12-1번지인데 건축물대장에서는 12-2에 있고 반대로 등기부상 12-2번지인데 건축물대장에서는 12-1에 있는 경우가 그에 해당합니다.

등기부등본 이해하기

일반매매나 경매시장에서도 부동산등기부등본의 중요성을 백번말해도 과언이 아닐 것 같습니다

매각부동산의 가장 기본적인 권리분석의 자료가 바로 부동산등기부등본(즉, 토지등기부등본, 건물등기부등본, 집합건물등기부등본)이다.

 통상 등기부등본은 표제부와 갑구 을구로 구성되어 있다.

 그런데 의외로 등기부등본을 제대로 안보신 분들이 많더라구요

 얼마전 방송과 카페 강의시간에 소멸주의와 인수주의를 이야기하면서 등기부등본의 구성과 말소권리를 언급했는데 많은 분들이 잘 모르더라구요^^

 이젠 등기부등본 제대로 이해하면될듯 합니다

 등기부등본은 대법원인터넷등기소에서 발급이 가능하고

오프라인에서는 등기소에서도 발급이 가능합니다

 부동산 소유권에 관해서는 등기부등본만큼 공신력있는 장부도 없습니다

 먼저 등기부등본의 구성을 보면,

 (1) 표제부에는 부동산의 표시가 나타나 있다. 즉, 부동산의 위치, 지번, 면적등이 기재되어 있다.

 (2) 갑구에는 소유권에 관한 사항이 표시되어 있다.

  즉, 소유권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 경매개시결정등기 등이 표시되어 있다.

 임차인들 중에 가끔씩 이런 문의전화를 한다. 내가 세들어 살고 있는 집이 경매에 들어갔는지 알려면 어떻게 하면 알수 있소?

 답은 간단하다.

  즉. 세입자가 살고 있는 집에 대한 등기부등본을 발급해보고, 그 등기부등본 중 갑구란에 경매개시결정기입등기가 되어 있는지를 확인하면 될 것이다.

 (3) 을구에는 소유권 이외의 사항이 표시되어 있다. 즉, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 표시되어 있다.

 흔히 경락시 문제가 되는 권리들은 선순위 가등기나 가처분, 그리고 예고등기 그리고 선순위 용익권등이다. 이부분은 차후 다시 논하기로 한다.

 (4) 아울러 중요한 것이 등기순위의 문제이다. 물권과 물권사이에서는 순위가 앞설수록 권리가 우선한다. 다만 채권과 채권사이에서는 우열이 없다.

 등기부등본상의 권리의 순위에 관하여서는 일단 같은 동구,

즉 갑구내에서는 순위번호가 빠를 수록 권리가 앞선다.

 그러나 별구,

즉 갑구와 을구사이에 접수번호가 빠를 수록 권리가 앞선다.

 그냥 통칭해서 접수번호가 빠를수록 권리가 앞선다고 하면 합리적일듯

 등기순위는 차후 권리분석시 대단히 중요한 역할을 하며 그에 따라 매각에 참여여부를 판단하게 됨을 유념하시기 바란다.

 여러분 등기부등본 보여드릴테니까 절대 잊지 마세요

 더불어 표제부와 갑구는 반드시 있어야 하지만 을구는 있을수도 있고 없을수도 있습니다

 아시겠죠?

  

 

 

 

흠.. 인감증명서 휴..그걸 확인하지 못했네. 건축주라는 사람이 말이야.
아..빌라를 응암동이나 연신내. 이쪽 은평에서 많이 지어대드만, 이 사람들이 어떻게 만들어 내는지 조금 알 것 같은 글이 있네. 물론 다야 그렇지 않겠지만 이라고 믿고 싶지만 말이야.

http://saesak.tistory.com/170


개별주택가격을 확인할 수 있는 한국토지정보시스템.
http://klis.seoul.go.kr/sis/main.do